Правильный обмер квартиры

По оценкам, квадратные метры, указанные в договоре аренды, неверны для двух третей всех квартир. Измерения могут быть полезными. Однако иногда даже рецензенты не согласны.

Ежемесячная арендная плата и коммунальные услуги во многом зависят от размера квартиры. Это раздражает, когда арендаторы платят, например, за 100 квадратных метров, а в реальной жизни им доступно только 90 квадратных метров. Значительный в этом контексте: по оценкам Немецкой ассоциации арендаторов, квадратные метры, указанные в договоре аренды, не соответствуют фактическому размеру квартиры примерно в двух третях всех квартир. Так что может быть стоит замерить квартиру самостоятельно.

Замер площади квартиры: уменьшите квартплату, если есть неточность?

В существующем договоре аренды арендатор должен согласиться с разницей в жилой площади до десяти процентов. «Однако, если отклонение в сторону уменьшения составляет более десяти процентов, он может снизить арендную плату на неопределенный срок», — говорит юрист Беате Хейльманн из рабочей группы по арендному праву Ассоциации немецких юристов. «Потому что тогда это постоянный дефект».

Однако предел допуска не распространяется на повышение арендной платы и распределение эксплуатационных расходов. Согласно постановлениям Федерального суда, фактическая жилая площадь всегда используется в качестве основы для расчета (BGH VIII ZR 266/14 и VIII ZR 173/17).

Если есть обоснованные сомнения, тщательно измерьте

«Самое позднее, когда объявляется о повышении арендной платы или когда оплачиваются операционные расходы, многие арендаторы узнают об этой проблеме», — заметил Зигмунд Чихла, председатель ассоциации арендаторов Гамбурга. «Потому что каждый квадратный метр важен».

Чтобы определить площадь квартиры, арендатору не приходится прибегать к сложным методикам расчета. «Арендатор должен обоснованно отрицать размер квартиры», — поясняет Беате Хейльманн. «Это означает, что он должен хотя бы приблизительно определить площадь».

Если ожидаются серьезные отклонения от информации в договоре аренды, следует провести точные измерения еще раз. В идеале от домовладельца, который может нанять для этого оценщика.

Обмер квартиры: различные правовые основы

По словам Инки Мари — существуют различные основания для определения размера квартиры. Если договор аренды был заключен до 1 января 2004 года, применяется так называемое Постановление о расчетах II. Постановление о жилой площади имеет решающее значение для последующих контрактов.

Кроме того, стороны могут сами определять основной метод расчета, — говорит адвокат Беате Хейльманн. «Потому что их положения применяются независимо от даты заключения договора аренды».

Положения двух вышеупомянутых постановлений различаются только расчетом площадей балкона или террасы. Согласно более позднему постановлению, они обычно учитываются в отношении четверти их площади и только половины из них в исключительных случаях, если это оправдано особыми особенностями. До 2004 г. половина из них учитывалась.

На склонах действуют особые правила.

Оба постановления регулируют, что принадлежит жилому пространству, а что нет. «Все гостиные и спальни, ванные комнаты, кухни, коридоры и кладовые в квартире являются частью этого и учитываются на 100 процентов, если они выше двух метров».

Зимние сады или фитнес-залы также являются частью жилого пространства, если комнаты закрыты со всех сторон и могут быть отапливаемыми. Если зимние сады или бассейны не подогреваются, половина будет засчитана в соответствии с постановлением о жилой площади. В жилую площадь не входят подвалы, постирочные, кладовые, котельные и кладовые вне квартиры.

Площади под уклонами оплачиваются отдельно. Все части комнаты высотой от одного до двух метров считаются половинными. Ничего не может быть учтено, если рост один метр. Эти правила распространяются и на лестницы. Площади лестниц с более чем тремя ступенями вообще не считаются жилой площадью и вычитаются.

«Чтобы не потеряться в мелочах, целесообразно сначала измерить каждую комнату от стены до стены», — советует Чихла. Оконные и дверные рамы, протирочные ленты или радиаторы отопления можно смело оставлять в стороне. Встроенная мебель тоже не в счет.

Угловые квартиры усложняют даже оценщику

Вычитаются только площади определенного размера. Дымоходы и выступы стен, отдельно стоящие столбы или облицовочные стены с площадью пола более 0,1 квадратных метров могут быть исключены. Однако окна и открытые стенные ниши, доходящие до пола и глубиной более 13 сантиметров, полностью заряжены. Это касается также эркеров и навесных шкафов площадью не менее 0,5 кв.

В случае очень угловых квартир сложно определить точные размеры с точностью до квадратного сантиметра. Даже рецензенты иногда приходят к разным результатам. Инка-Мари Сторм советует арендаторам всегда разговаривать со своими арендодателями. «В конце концов, квартира также служит тихим убежищем».

---

Автор: Ramzan Vergun | 25 Декабря 2021 г., 41:44